WEG-Sanierung – Vom Beschluss bis zur Abnahme

Eine WEG-Sanierung ist eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen, beauftragt und finanziert wird. Anders als bei Einzeleigentümern entscheidet nicht eine Person, sondern die Gemeinschaft. Das macht die Planung aufwendiger, weil Beschlüsse gefasst, Kosten verteilt und verschiedene Interessen berücksichtigt werden müssen.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit WEG-Reform 2020 (§ 19 Abs. 2 WEG): Viele Sanierungsmaßnahmen sind mit einfacher Mehrheit beschließbar — kein Einstimmigkeitsprinzip mehr erforderlich
• Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) — Sonderumlagen für größere Maßnahmen müssen im Beschluss klar geregelt sein
• Mindestens 3 vergleichbare Angebote einholen — Eigentümerversammlungen entscheiden oft auf Basis eines einzigen Angebots, was zu Überzahlung führt
• WEG kann KfW-Fördermittel beantragen: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG WG) bis 150.000 €/Wohneinheit

Seit der WEG-Reform 2020 sind viele Sanierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließbar.¹ Trotzdem scheitern Sanierungsprojekte in Eigentümergemeinschaften oft nicht an der Technik, sondern an der Organisation: unklare Verantwortlichkeiten, fehlende Vergleichsangebote, Streit über die Kostenverteilung. Dieser Leitfaden führt durch den gesamten Prozess.

Schritt 1: Bedarf feststellen und Beschluss vorbereiten

Bevor die Eigentümerversammlung über eine Sanierung abstimmt, muss der Bedarf dokumentiert sein. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, die Instandhaltung zu überwachen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). In der Praxis kommen die Anstöße aus Schadensmeldungen von Eigentümern, dem Energieausweis oder Sachverständigen-Gutachten.

Typische WEG-Sanierungen:

• Fassade und Dach (die häufigsten)
• Heizungsanlage
• Treppenhäuser und Gemeinschaftsflächen
• Aufzugsanlagen
• Leitungssanierung (Wasser, Abwasser, Heizung)
• Balkone und Terrassen

Was der Verwalter vorbereiten sollte:

1. Zustandsbericht mit Fotos und ggf. Sachverständigen-Einschätzung
2. Kostenschätzung (grob, auf Basis von Erfahrungswerten oder Vorangeboten)
3. Finanzierungsvorschlag (Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage, Kredit)
4. Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung

Schritt 2: Beschlussfassung

Die Eigentümerversammlung entscheidet über die Sanierung per Abstimmung.

Wichtig für den Beschluss: Er muss den Umfang der Maßnahme definieren (nicht nur „Fassade wird gemacht", sondern welche Arbeiten). Die Finanzierung muss geregelt sein, und der Verwalter sollte ermächtigt werden, Angebote einzuholen und den Auftrag zu vergeben (mit definiertem Kostenrahmen).

Schritt 3: Angebote einholen und vergleichen

Nach dem Beschluss holt der Verwalter Angebote ein. In der Praxis sollten es mindestens drei sein. WEG-Angebote sind besonders schwer zu vergleichen, weil Handwerker unterschiedlich aufschlüsseln, der Leistungsumfang selten identisch ist und Eigentümer, die mitentscheiden, oft keine Bau-Expertise haben.

So machen Sie Angebote vergleichbar:

1. Leistungsverzeichnis erstellen lassen: Alle Handwerker auf derselben Basis anbieten lassen. Ein LV kostet 200 bis 500 Euro und spart ein Vielfaches beim Vergleich.
2. Gleiche Positionen, gleiche Struktur: Fordern Sie Einzelpreise pro Position, nicht Pauschalangebote.
3. Vergleichstabelle anlegen: Positionen untereinander, Anbieter nebeneinander.

Muster-Vergleichstabelle:

In diesem Beispiel ist Anbieter B zwar der günstigste, aber es fehlen Fensterlaibungen (typischerweise 2.500 bis 4.000 Euro). Die tatsächlichen Kosten liegen damit bei rund 27.000 Euro, nicht bei 24.200 Euro.

Schritt 4: Kostenverteilung

Die Kosten einer WEG-Sanierung werden auf die Eigentümer verteilt. Der Verteilungsschlüssel steht in der Teilungserklärung.

Typische Verteilungsschlüssel:

• Miteigentumsanteile (MEA): Am häufigsten. Wer mehr MEA hat (größere Wohnung), zahlt mehr.
• Wohnfläche: Seltener, aber möglich.
• Gleichanteil: Jeder zahlt den gleichen Betrag (selten).

Finanzierungsoptionen:

• Instandhaltungsrücklage: Wenn genug Geld angespart ist. Oft nicht ausreichend für große Sanierungen.
• Sonderumlage: Einmalzahlung der Eigentümer. Muss beschlossen werden.
• KfW-Kredit (WEG-Kredit): Die KfW bietet Kredite speziell für WEGs an (Programm 261). Der Kredit wird auf die WEG als Gemeinschaft aufgenommen, die Tilgung über die Hausgeldabrechnung auf die Eigentümer umgelegt.²

Schritt 5: Baubegleitung und Kommunikation

Wer macht was?

• Verwalter: Ansprechpartner für den Handwerker, organisatorische Koordination, Rechnungsprüfung
• Beirat: Kontrollfunktion, kann Baustelle begutachten, berichtet an Eigentümer
• Ggf. Bauleiter/Sachverständiger: Bei größeren Projekten (ab ca. 100.000 Euro) sinnvoll

Kommunikation mit den Eigentümern:

• Regelmäßige Updates per Rundschreiben oder E-Mail (alle 2 bis 4 Wochen)
• Fotos vom Baufortschritt
• Transparenz bei Nachträgen: Jeder Nachtrag muss begründet und dokumentiert werden
• Bei größeren Abweichungen (über 10 % vom Budget): Eigentümerversammlung einberufen

Schritt 6: Abnahme und Gewährleistung

Abnahme-Checkliste für WEG-Sanierungen:

• Formelle Abnahme mit Protokoll (nicht stillschweigend durch Bezahlung)
• Mängelliste erstellen (idealerweise mit Sachverständigem)
• Gewährleistungsfrist beginnt ab Abnahmedatum
• Sicherheitseinbehalt vereinbaren (5 % der Auftragssumme für die Dauer der Gewährleistung)
• Alle Unterlagen archivieren (Angebot, Vertrag, Nachträge, Abnahmeprotokoll, Rechnungen)

Gewährleistung: 5 Jahre nach BGB. Der Verwalter ist verpflichtet, Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend zu machen. Wird ein Mangel nicht rechtzeitig gerügt, haftet unter Umständen der Verwalter gegenüber der WEG.

Typische Fehler bei WEG-Sanierungen

1. Keine Vergleichsangebote: Manche Verwalter holen nur ein Angebot ein, oft von einem Stammhandwerker. Ohne Vergleich fehlt jede Referenz.
2. Pauschalbeschluss ohne Kostenlimit: „Der Verwalter wird ermächtigt, die Fassade sanieren zu lassen." Ohne Kostenrahmen ist das ein Freibrief.
3. Fehlende Nachtragsregelung: Gerade bei WEGs sind Nachträge problematisch, weil sie die Sonderumlage überschreiten können.
4. Kein Leistungsverzeichnis: Angebote auf unterschiedlicher Basis sind nicht vergleichbar.
5. Abnahme durch Bezahlung: Die Schlusszahlung ohne formelle Abnahme gilt als stillschweigende Abnahme. Damit beginnt die Gewährleistung, ohne dass Mängel dokumentiert wurden.

Anbietervergleich: Professionelle Prüfung

Bei WEG-Sanierungen mit Auftragssummen ab 30.000 Euro lohnt sich eine Angebotsprüfung fast immer. Die typischen Einsparungspotenziale (fehlende Positionen, überhöhte Einzelpreise, unklare Klauseln) übersteigen die Prüfkosten deutlich.

Häufige Fragen zur WEG-Sanierung

Welche Mehrheit braucht eine WEG-Sanierung?

Seit der WEG-Reform 2020 reicht für Instandhaltung und Modernisierung die einfache Mehrheit der in der Versammlung anwesenden und vertretenen Eigentümer. Nur grundlegende Umgestaltungen erfordern Allstimmigkeit. Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, allerdings mit besonderen Regeln zur Kostenverteilung.

Wer bezahlt die WEG-Sanierung?

Alle Eigentümer nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Die Finanzierung erfolgt über die Instandhaltungsrücklage, eine Sonderumlage oder einen KfW-Kredit für die WEG als Gemeinschaft.

Kann ein Eigentümer die Sanierung blockieren?

Bei Maßnahmen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, nein. Die überstimmten Eigentümer müssen den Beschluss mittragen und ihren Kostenanteil bezahlen. Sie können den Beschluss allerdings innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten, wenn er gegen Gesetz oder Vereinbarungen verstößt.

Wie finde ich einen Handwerker für eine WEG-Sanierung?

Empfehlungen anderer Hausverwaltungen, Handwerkskammer-Suche und Branchenportale. Holen Sie mindestens drei Angebote auf Basis eines Leistungsverzeichnisses ein. Bei größeren Projekten kann ein Planer oder Architekt die Ausschreibung übernehmen.

Weiterführende Ratgeber

• Bauangebot prüfen – 7-Punkte-Checkliste und Prüfoptionen im Vergleich
• Bauabnahme Checkliste – Schritt für Schritt durch die Abnahme
• Nachtragskosten vermeiden – Die 7 häufigsten Nachtragsfallen und wie Sie sich schützen
• Handwerkerangebote vergleichen – So vergleichen Sie Angebote richtig

Quellen

1. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020. WEG-Reform: Vereinfachte Beschlussfassung für Modernisierungen.
2. KfW-Förderung für Wohnungseigentümergemeinschaften: Programm 261 (Wohngebäude-Kredit).